Wielu właścicieli nieruchomości od lat zmaga się z sytuacją, w której na prywatnej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, takie jak słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi, wodociągi czy kable telekomunikacyjne, a jednocześnie nie ma żadnej umowy ani innego tytułu prawnego, który regulowałby korzystanie z gruntu. W praktyce oznacza to realne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, spadek jej wartości oraz utrudnienia w zabudowie i zagospodarowaniu.
Szczególnie istotne znaczenie dla właścicieli ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16), który może w wielu sprawach wzmocnić pozycję właścicieli w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi, zwłaszcza tam, gdzie przedsiębiorstwa podnoszą zarzut zasiedzenia.
Czym jest służebność przesyłu i dlaczego ma znaczenie?
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r. (art. 305¹–305⁴ k.c.) i jest prawem, które pozwala przedsiębiorcy przesyłowemu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji oraz usuwania awarii urządzeń przesyłowych. Służebność może zostać ustanowiona na podstawie umowy, orzeczenia sądu albo – w określonych sytuacjach – decyzji administracyjnej, natomiast w praktyce spory najczęściej dotyczą braku jakiegokolwiek uregulowania oraz wysokości należnego wynagrodzenia.
Warto podkreślić, że nawet jeżeli urządzenia stanowią własność przedsiębiorstwa (co do zasady wynika to z art. 49 § 1 k.c.), nie oznacza to automatycznie prawa do nieodpłatnego korzystania z prywatnego gruntu. Każda ingerencja w prawo własności wymaga odpowiedniej podstawy prawnej, a co do zasady także rekompensaty finansowej.
Jakich roszczeń może dochodzić właściciel?
Jeżeli urządzenia przesyłowe znajdują się na działce bez ważnego tytułu prawnego, właściciel – zależnie od okoliczności – może dochodzić wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (z uwzględnieniem terminów przedawnienia, które w praktyce często są przedmiotem sporu), a także odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości spowodowane istnieniem infrastruktury i wynikającymi z niej ograniczeniami. W szczególnych, skrajnych przypadkach rozważane bywa również żądanie usunięcia lub przeniesienia urządzeń, choć każdorazowo wymaga to pogłębionej analizy prawnej i dowodowej.
W praktyce roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może być dochodzone niezależnie od ustanowienia służebności i niejednokrotnie jest podnoszone równolegle.
Od czego zależy wysokość wynagrodzenia i odszkodowania?
Wysokość świadczeń jest wypadkową wielu czynników, w tym przeznaczenia nieruchomości, powierzchni pasa służebności i zakresu ingerencji, rodzaju oraz parametrów technicznych urządzeń, wpływu na możliwość zabudowy, a także spadku wartości rynkowej nieruchomości. W sprawach tego typu kluczowe znaczenie ma materiał dowodowy oraz wycena, zwykle oparta o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Z doświadczenia naszej kancelarii wynika, że roszczenia właścicieli mogą osiągać bardzo istotny poziom finansowy. Skierowaliśmy już kilkanaście wezwań do zapłaty w sprawach dotyczących infrastruktury przesyłowej posadowionej na prywatnych nieruchomościach, a wartość roszczeń naszych klientów mieści się najczęściej w przedziale od 50 000 zł do 250 000 zł, przy czym każda sprawa wymaga odrębnej kalkulacji i oceny, a podane kwoty mają charakter informacyjny i zależą od konkretnych uwarunkowań nieruchomości oraz stanu prawnego
Zasiedzenie służebności – co zmienia wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.?
Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe często broniły się zarzutem zasiedzenia, powołując się na koncepcję nabycia „służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu” także w odniesieniu do okresu sprzed 2008 r. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) zakwestionował tę utrwaloną praktykę, wskazując na naruszenie konstytucyjnej ochrony prawa własności i wzmacniając argumentację właścicieli w sporach, w których dotychczas zarzut zasiedzenia bywał traktowany jako przesądzający. Należy jednak podkreślić, że orzeczenie nie oznacza automatycznie, że w każdej sprawie zarzut zasiedzenia okaże się bezskuteczny, bo rozstrzygające są konkretne okoliczności, w tym daty posadowienia urządzeń, sposób korzystania z gruntu oraz ewentualne decyzje administracyjne.
Dlaczego warto zlecić sprawę kancelarii?
Sprawy dotyczące służebności przesyłu, bezumownego korzystania i odszkodowań są złożone dowodowo, a ich powodzenie zależy od właściwej strategii i prawidłowego udokumentowania okoliczności historycznych, przebiegu urządzeń, podstaw ewentualnych ograniczeń administracyjnych oraz rzetelnej wyceny skutków ingerencji w prawo własności. Nasza kancelaria prowadzi tego typu sprawy kompleksowo, obejmując analizę dokumentów i stanu prawnego, ocenę ryzyk procesowych (w tym ryzyka zarzutu zasiedzenia), przygotowanie i koordynację materiału dowodowego oraz negocjacje z przedsiębiorstwami przesyłowymi, a w razie potrzeby również pełną reprezentację sądową.
Skontaktuj się z kancelarią
Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi lub inne urządzenia infrastruktury przesyłowej bez uregulowanego stanu prawnego, warto rozpocząć od analizy dokumentów, ustalenia podstaw korzystania z gruntu oraz oceny potencjalnych roszczeń.